蔡逃貴的部落格

曾經被金融業者及市場利空派人士視為地雷區的林三淡地區，近幾年表現呈逆向走勢，不但成交量增加，房價更是穩定成長，跌破許多專家學者眼鏡。房市走勢變幻莫測，也許大家都應該用全新的心態及角度重新來看房市，過去的經驗雖可用來參考，但是對於未來趨勢預測的適用性，顯然已經愈來愈低了。
「林三淡」分別指林口特定區、三峽北大特區及淡海新市鎮等三個新北市大型新興重劃區，這三個地區因為是新興重劃區，因此供給量連年大幅成長，也因為供給量大增，購買者又大多是投資客，因此許多學者及市場人士，普遍預測這三區是市場地雷區，只要景氣一有變動，這三區房價經投資客拋售後，肯定是迅速下滑。
銀行收到這樣的訊息，也將這三區視為高風險區，為求降低呆帳風險，舉凡承貸這三區的房貸，額度一定特別低，條件審核也是特別嚴格；但是從前年6月1日實施奢侈稅之後至今，預測的現象不但並未出現，林三淡的成交價量，反而凌駕雙北市市區，逆勢穩定成長。
內政部統計，去年新北市全市交易量較前年重跌18%，一級房市區包括板橋、新店、中永和跌幅都在22%以上；但林口僅較前1年下滑12%，淡水反增加6%，三峽更大增18%。淡水與三峽是2012年新北市「唯二」買賣移轉件數逆勢成長的兩個行政區。
以房價來看，根據房仲業者統計資料，林口、淡水過去兩年大致呈微幅上揚走勢，並未如預料下跌；三峽則明顯走揚，2011年Q1平均房價每坪16萬元，但去年Q4已達20萬元，大漲逾兩成。
網路地產王總經理陳韻如表示，林三淡房市之所以能有亮眼表現，主要還是因為市場買方結構，在近兩年明顯傾向首購及首換，以中低總價的住宅銷售為主，因此訴求中低總價的市場，買氣都堪稱穩定。
另一個關鍵因素，是這三大重劃區，經過近5年的開發之後，市容及街廓都已經逐漸成形、成熟，櫛比鱗次的新建築、整齊的街道，公園及學校等等設施逐漸完備，不再是過去空地雜草叢生、空無一物的荒涼景象。民眾看到一個全新的住宅社區、加上交通建設不是即將完工、就是即將開工，相對房價又較低，因此才會吸引許多首購及首換需求的民眾，前往新興重劃區買房子。
另一個重點是，這些重劃區買方的年紀也是呈現兩極化，不是35歲以下的年輕人，就是60歲以上的退休族，年輕族群對於新社區、大樓新設備的認同度高，呼朋引伴群聚效果驚人；60歲以上的退休族，雖然普遍對於公設過高不大能接受，但是看到氣派大廳、像飯店一樣的公設及管理，以及對於電梯大樓的需求等等，讓退休族群也是對重劃區愈來愈能接受，而退休族群同樣有著號召族群的集聚能力，重劃區的熱賣不是沒有原因的。
但是購買重劃區確實還是有要注意的地方，陳韻如表示提醒，重劃區建構過程中，環境狀況是變動的，像是施工工程密集的環境汙染、人口逐漸增加的道路負擔加重、以及建築物密集話的風水問題等等。
前兩項是過渡時期現象，重劃區完整化後，這些閒惡狀況就會改善，愈早進駐的忍受期就愈常，要有心理準備。問題較大的是風水問題，如果你較早進駐，日後鄰地新建的建築，影響到是野景觀，或是建築邊角對煞的問題，就會比較麻煩，建議最好還是挑選基地方正的房子，鄰地的基地線位於何處也是要事先查看，才能大約了解日後的棟距大小等。
至於是否要靠近交通動線的出入口，這是可遇不可求，重劃區幅員廣大，而交通動線僅限於線形路線，要說購買交通動線旁的住宅才是對的，未免有點牽強，畢竟供給有限，實在是有點難。建議只要是接駁交通可及處(各種交通工具接駁車程在10分鐘內的)，皆可以考慮購買。